In questo articolo ti voglio spiegare cos’è lo sfratto esecutivo, come funziona e perché dovresti utilizzarlo come strumento per liberarti del tuo inquilino qualora ha smesso di pagarti.
La procedura di sfratto si compone di due fasi:
- Una fase giudiziaria
- Una fase esecutiva.
La fase giudiziaria è quella che inizia con la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e termina con l’emissione da parte del Giudice del provvedimento di sfratto esecutivo ovvero dell’ordinanza di convalida dello sfratto da questo momento, il contratto di locazione si risolve.
Il Giudice, infatti, fissa il termine (a distanza di circa un mese) a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare (grazie al provvedimento che il Giudice emetterà, che costituisce titolo esecutivo) l’azione esecutiva di rilascio portando alla liberazione forzata dell’immobile e all’immissione del proprietario nel possesso dello stesso.
Si tratta di una vera e propria procedura di esecuzione forzata, disciplinata dagli artt. 605 e s.s. del codice di procedura civile.
Procedura esecutiva.
Per iniziare l’azione forzata di rilascio è necessario notificare all’inquilino il provvedimento di sfratto esecutivo, emesso dal Giudice su richiesta del proprietario, insieme a un atto che prende il nome di atto di precetto di rilascio.
Si tratta di un atto, obbligatorio per legge, che preannuncia l’inizio della fase esecutiva e dà all’inquilino l’ultima possibilità di rilasciare l’immobile senza che venga effettivamente messo in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.
Nello specifico, è un atto con il quale si intima l’inquilino il rilascio dell’alloggio entro e non oltre 10 giorni dalla notifica. Lo si avverte che, in caso di mancato rilascio, si procederà con l’azione esecutiva fondata sul provvedimento di sfratto esecutivo.
Se passano questi 10 giorni e l’inquilino non avrà effettivamente rilasciato l’immobile, si metterà definitivamente in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.
Per mettere in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo, è necessario richiedere all’ufficiale giudiziario competente di provvedere a notificare allo sfrattando il cosiddetto avviso di sloggio e preavviso di rilascio.
Si tratta di un avviso che contiene la data, fissata dall’Ufficiale Giudiziario, del primo accesso che l’Ufficiale Giudiziario effettuerà presso l’immobile oggetto di esecuzione.
In tale data, per prassi, lo sfratto non viene eseguito, ma è un accesso interlocutorio attraverso il quale l’Ufficiale Giudiziario avvisa lo sfrattando che è tenuto a rilasciare l’immobile poiché è in corso l’azione forzata di rilascio.
L’Ufficiale Giudiziario, una volta eseguito il primo accesso presso l’immobile, rinvierà l’esecuzione ad altra data, che verrà fissata in base all’agenda dell’Ufficiale Giudiziario stesso.
In questa successiva data, l’Ufficiale Giudiziario procederà all’effettiva esecuzione dello sfratto. In caso contrario, disporrà un nuovo rinvio della procedura.
Per prassi, al terzo-quarto accesso da parte dell’Ufficiale Giudiziario, lo sfratto esecutivo viene effettivamente eseguito e il proprietario dell’immobile immesso nel possesso. Il numero e l’entità dei rinvii necessari per arrivare all’esecuzione materiale dello sfratto esecutivo dipendono da diverse variabili.
A mero titolo esemplificativo, può incidere sulla durata dell’esecuzione dello sfratto esecutivo anche la necessità che intervengano i servizi sociali del comune o altre circostanze che si possono rilevare nel singolo caso concerto.
Il giorno e l’ora dell’esecuzione dello sfratto esecutivo vengono stabiliti dall’Ufficiale Giudiziario. In quell’occasione, dovranno essere presenti in loco: il proprietario dell’immobile, oppure un delegato, l’Ufficiale Giudiziario, un fabbro, che dovrà intervenire per cambiare la serratura dopo l’esecuzione dello sfratto esecutivo e per aprire forzatamente la porta per entrare nell’appartamento oggetto della procedura di sfratto esecutivo, qualora lo sfrattando non sia in casa; se ritenuto necessario dall’Ufficiale Giudiziario, all’esecuzione parteciperà anche la forza pubblica per fornire la necessaria assistenza.
Si potrebbe, inoltre, ravvisare il bisogno che all’esecuzione dello sfratto esecutivo prendano parte ulteriori soggetti, come per esempio i servizi sociali del comune di riferimento, se la situazione del nucleo familiare dello sfrattando sia particolarmente problematica.
Una volta che sul posto sono presenti tutte le parti sopra indicate l’Ufficiale Giudiziario, potrà avere inizio l’esecuzione.
Nel caso in cui lo sfrattando sia in casa, l’Ufficiale Giudiziario lo inviterà a lasciare l’alloggio, spontaneamente o con l’intervento della forza pubblica.
Verrà cambiata la serratura e l’Ufficiale Giudiziario immetterà il proprietario, o il suo delegato, nel possesso dell’immobile, ingiungendo allo sfrattato e a chiunque altro di non ingerirsi più nell’immobile, pena le sanzioni di legge.
Nel caso in cui, invece, in casa non ci sia nessuno, si procederà ad aprire la porta con l’ausilio del fabbro e verrà, comunque, cambiata la serratura e lo sfrattato troverà sulla porta dell’appartamento un avviso dell’avvenuta esecuzione dello sfratto, accompagnato dalla predetta ingiunzione di non ingerirsi più nell’immobile, pena le sanzioni di legge.
Beni mobili dello sfrattato presenti nell’immobile.
Se sono presenti beni dello sfrattato all’interno dell’immobile nel momento in cui viene eseguito lo sfratto, l’Ufficiale Giudiziario concede allo sfrattato un termine (generalmente 15-30 giorni), ai sensi dell’art 609 c.p.c., per portare via i suoi mobili e tutte le sue cose, prendendo ovviamente accordi con il proprietario, che, dopo l’esecuzione dello sfratto, sarà il solo a disporre delle chiavi dell’alloggio, poiché con l’esecuzione dello sfratto esecutivo sarà stata cambiata la serratura d’ingresso.
Se lo sfrattato non porta via i beni di sua proprietà presenti nell’alloggio nei termini stabiliti dall’Ufficiale Giudiziario, quest’ultimo, su istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile, procederà ai sensi dell’art 609 c.p.c.
In un primo momento si procede a darle in custodia o si asportano, se il valore dei beni presenti appare superiore alle spese di custodia e di asporto degli stessi l’Ufficiale Giudiziario nominerà un custode, incaricandolo di trasportare i beni in un luogo diverso dall’appartamento e si procederà alla vendita degli stessi, attraverso un’asta. La somma che si ricaverà dalla vendita verrà utilizzata per le spese ed i compensi relativi alla custodia dei beni medesimi. In caso di infruttuosità della vendita, verrà disposto lo smaltimento dei beni. Se il valore dei beni non appare superiore alle spese di custodia e di asporto, l’Ufficiale Giudiziario ne disporrà lo smaltimento o la distruzione.
Generalmente si verifica la seconda delle due alternative prospettate, soprattutto negli sfratti esecutivi di immobili abitativi, perché i mobili e gli oggetti che possono essere presenti in una normale abitazione hanno di solito un valore decisamente inferiore, se venduti all’asta, rispetto alle spese relative all’asporto e alla custodia degli stessi.
Tuttavia, può succedere che, soprattutto nel caso in cui oggetto della procedura di sfratto esecutivo sia una attività commerciale, nell’immobile vi siano macchine o utensili o strumenti di lavoro di valore notevole. In questi casi l’Ufficiale Giudiziario può procedere alla nomina di un esperto che provvederà ad effettuare una stima del valore dei beni per comprendere se è superiore o inferiore alle spese necessarie per il trasporto e la custodia degli stessi.
Ad ogni modo, nel caso in cui lo sfrattato ha fatto scadere il termine assegnatogli senza provvedere a portare via i suoi beni, e prima che questi vengano smaltiti o venduti, se vuole, può fare richiesta al Giudice dell’Esecuzione perché gli vengano riconsegnati, ovviamente a seguito del pagamento delle spese di custodia e trasporto sostenute.
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